Ростов-на-Дону, 22 февраля 2018. DON24.RU. С 1 июля в строительной сфере Ростовской области грядут изменения. Требования к застройщикам ужесточатся. Они уже не смогут одновременно строить по нескольку домов. Эксперты ожидают снижения маржинальности строящихся объектов, при этом цены на жилье расти не будут.

Уже через полгода строительные компании Дона должны будут пересмотреть финансовую сторону своего бизнеса. Чтобы остаться на рынке, им нужно будет иметь к моменту утверждения проектной декларации не менее 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса. Помимо этого размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций.

Нельзя будет привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Вводится принцип «один застройщик – одно разрешение». Таким образом, крупные застройщики, возводящие жилые кварталы в несколько этапов строительства, должны будут утверждать разрешительную и проектную документацию до старта.

«После того как Госстройнадзор убедится, что у застройщика есть деньги, что он ранее не обманывал своих участников долевого строительства и не нарушал сроков, застройщик получит разрешение на привлечение денежных средств. Теперь он не сможет сразу на нескольких участках вести строительство и привлекать деньги. Здесь есть как положительный, так и отрицательный эффект. Не исключено, что это негативно отразится на объеме строящегося жилья», – говорит Николай Безуглов, глава министерства строительства Ростовской области.

По оценкам экспертов, в настоящее время 80% жилья строится на деньги дольщиков. В защиту их прав в июле 2017 года был принят новый федеральный закон, в соответствии с которым создан специальный фонд. Он будет выполнять гарантийные обязательства в отношении тех домов, которые впоследствии будут строиться с привлечением средств дольщиков. С 25 октября 2017 года донские застройщики стали перечислять первые средства в фонд – по 1,2% с суммы каждого договора. Чтобы уйти от долевого участия, необходимо проектное финансирование, но пока интерес банков к строительному сообществу невысокий.

«В последнее время мы наблюдаем ужесточение конкуренции на ростовском рынке жилья: приходят новые игроки из других регионов. Все стремятся получить максимальное количество разрешений до 1 июля, – рассказывает председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко. – Этот задел позволит продержать донской рынок в течение полутора – трех лет. Далее все столкнутся с необходимостью привлечения проектного финансирования. Банки постепенно начинают формировать предложение, но все зависит от стоимости кредита».

При отсутствии господдержки и дешевых кредитов не каждый строитель захочет начинать новые проекты, считает Станислав Цвиренко.

«Процентная ставка по кредиту должна быть адекватной и обеспечивать доходность проекта. Необходимо, чтобы процесс взаимодействия между банком и застройщиком был оперативным. Как известно, разрешение на строительство выдается за две недели, но, чтобы получить кредит, порой нужно ждать месяц», – дополняет Андрей Дикун, директор департамента координации строительства и перспективного развития Ростова.

Строительный сектор всегда воспринимался банковским сообществом не настолько привлекательным, как промышленные предприятия, порты. Сейчас наметилась тенденция осторожных переговоров, попытка навести мосты. Но поправки в закон внесли коррективы во взаимоотношения строителей и банкиров. К примеру, крупный региональный банк «Центр-инвест», как и большинство местных кредитных организаций, не сможет участвовать в финансировании строительного рынка. Всему виной жесткие требования к капиталу, предъявляемые банкам, – свыше 25 млрд рублей.

«В России останется около 30 банков, которые смогут это делать. Поэтому мы будем поддерживать только физических лиц», – отметил Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест».

Федеральные банки занимаются проектным финансированием давно. Так, в ростовском отделении Сбербанка открыты кредитные линии для застройщиков на сумму около 5 млрд рублей. Но нарастить этот объем не позволяет текущая ситуация на рынке: пока что из пяти застройщиков трое выбирают финансирование за счет дольщиков, сообщили представители банка.

Игроки строительного сектора считают, что в ближайшие годы конкуренция на рынке снизится, потому что ряд компаний вынуждены будут уйти из-за отсутствия финансовой подушки безопасности. При этом цены на жилье придется поднять на 10–15%. Однако это может привести к стагнации в реализации квартир, полагает Станислав Цвиренко.

Риелторы позицию застройщиков в вопросе будущей цены на жилье разделяют. По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, явных предпосылок для роста стоимости квартир пока нет.

«В прошлом году в Ростовской области было продано 13,8 тысячи квартир на первичном рынке. На стадии реализации осталось около 20 тысяч. Если даже ничего не строить в ближайшие полтора года, то этого предложения вполне хватит, чтобы удовлетворить спрос. Цены на квартиры можно повысить, но кто будет покупать жилье? Уже сейчас мы наблюдаем латентное снижение цен за счет различных акций, индивидуальных предложений. На фоне всего этого говорить о росте цен на жилье нет смысла», – комментирует Галина Пивоварова.

По данным аналитического центра ЦИАН, в феврале наиболее широкий выбор жилья без учета столичных регионов представлен в Краснодарском крае и Ростовской области. Здесь на этапе продажи находятся 46,2 тысячи и 23,2 тысячи квартир соответственно. Объем строительства растет, при этом уровень спроса снижается. За 2017 год продажи сократились на 6%, что приводит к росту остатка квартир. Объем предложения на первичном рынке Ростова-на-Дону составляет 18,1 тысячи квартир со средней стоимостью 57 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет покупки – около 3 млн рублей.

Факт

В Ростовской области по итогам 2017 года построено 2,33 млн кв. м жилья, что на 1,8% больше, чем годом ранее. По ежегодному объему ввода жилья Ростовская область уже много лет входит в десятку лучших регионов России.