В 2016 году Ростовская область за счет средств регионального бюджета провела актуализацию кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая является обязательным условием для перехода к исчислению налогов на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. О том, где можно ознакомиться с результатами и как понять, завышена кадастровая стоимость или нет, в интервью «ДОН 24» рассказал министр имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций области Николай Толмачев.

– В 2016 году в Ростовской области проведена новая государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Где можно ознакомиться с ее результатами?

– Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 № 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области», которое вступает в силу с 1 января 2018 года. Ознакомиться с ними можно на следующих информационных ресурсах: на официальном сайте Правительства Ростовской области в подразделе «Кадастровая оценка» раздела «Экономика», на портале правовой информации www.pravo.donland.ru, а также на официальных сайтах администраций муниципальных образований области.

– Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки без учета каких-либо индивидуальных особенностей. Как понять, завышена кадастровая стоимость или нет?

– Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости приближена к его рыночной стоимости. Следовательно, чтобы понять, завышена кадастровая стоимость или нет, ее стоит сопоставить с предполагаемой рыночной стоимостью данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года (дата оценки). Сложить представление о рыночной стоимости объекта недвижимости возможно из официальных источников информации о сделках купли-продажи, предложениях о продаже аналогичных объектов недвижимости. Такими источниками могут являться интернет-сайты по продаже недвижимости, сайты агентств недвижимости, периодические печатные издания. Для квартир кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной (продажной) стоимости, сложившейся на рынке. Отклонение от нее в большую или меньшую сторону должно быть не более чем на 25–30%. Для домов кадастровую стоимость основного строения нужно сложить с кадастровой стоимостью земельного участка и сравнить полученное значение с рыночной стоимостью домовладения. Отклонение также не должно превышать 25–30%. 

– А что делать, если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости?

– Действующим законодательством предусмотрено право оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Но сделать это можно только после 1 января 2018 года. Именно с этой даты результаты кадастровой оценки объектов недвижимости Ростовской области, проведенной в 2016 году, вступят в силу. Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (Комиссия) либо в Ростовский областной суд. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, например, неправильно определенный вид разрешенного использования объекта, неправильно учтенная площадь или местоположение, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату оценки. Для обращения в Комиссию или суд нужно составить заявление, в котором необходимо указать причины несогласия и приложить документы, подтверждающие доводы заявления или отчет об определении рыночной стоимости. Также к заявлению прилагаются правоудостоверяющие документы и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. При этом юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если поданное заявление не рассмотрено Комиссией в установленный законом срок. В случае обращения в Комиссию не нужно платить госпошлину, заявление будет рассмотрено в течение месяца. Следует отметить, что зачастую завышение или занижение кадастровой стоимости обусловлено наличием неполных (недостоверных) сведений об объектах недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этом случае, чтобы исключить ошибки определения кадастровой стоимости в дальнейшем, необходимо осуществить проверку технических характеристик объекта недвижимости, учтенных в ЕГРН, на предмет их соответствия фактическим. Иначе говоря, сверить год постройки, материал стен, перекрытий, кровли, площадь, адресные характеристики и т. д. По вопросу уточнения характеристик и внесения их в ЕГРН нужно обратиться в орган кадастрового учета, МФЦ либо к кадастровому инженеру.

– Что делать, если объект недвижимости отсутствует в постановлении об утверждении результатов определения кадастровой стоимости?

– Если объекта нет в постановлении, значит, он был образован и поставлен на кадастровый учет после 01.01.2016 (даты оценки) либо имеет противоречивые характеристики, содержащиеся в сведениях ЕГРН. В данном случае владельцу недвижимости необходимо проверить характеристики объектов, содержащиеся в ЕГРН, и принять меры по их уточнению. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости будет определена органом кадастрового учета в 2018 году после вступления в силу утвержденных результатов определения кадастровой стоимости и внесения их в ЕГРН.