Как оформить документы на землю в 2018 году
Ростов-на-Дону, 20 февраля 2018. DON24.RU. «Изменения в кадастровом учете в 2018 году» – популярный запрос в интернет-поисковиках. Многие тематические сайты под таким заголовком пугают посетителей. Будто появились новые ограничения, которые не позволят собственникам распоряжаться участками, если они не прошли межевание. На самом деле закон таких ограничений не вводит, хотя некоторые изменения в кадастровом учете все же есть.
Покупка через нотариуса надежнее
При купле-продаже документы оформляются по прежней схеме. Для регистрации своего права собственности покупатель обязан предоставить в Росреестр: квитанцию об оплате госпошлины, заявление-и договор с продавцом (дарителем).
Бумажные свидетельства о праве собственности на землю не используются. Право собственности и обременения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Выписка из ЕГРН на любой объект недвижимости (свой или чужой) выдается гражданину в течение трех дней после запроса в личном кабинете на сайте Росреестра или через офисы «Мои документы» (МФЦ).
Нотариусы получили прямой доступ к базе ЕГРН, поэтому в момент совершения сделки они могут удостоверить право собственности продавца и установить наложенные на недвижимость обременения. К тому же представленные нотариусом документы для регистрации прав обрабатываются Росреестром в течение одного дня.
Самый недорогой способ оформить сделку – совершить ее в простой письменной форме (без нотариуса) и подать документы для регистрации через МФЦ. Однако этот вариант наиболее уязвимый. Eсли продавец пытается смошенничать и продать недвижимость сразу нескольким покупателям, то регистрацию пройдет только первый договор. Лучше таким образом регистрировать договоры дарения.
Межевать или не межевать?
Законодательство разрешает купить (принять в дар, обменять) землю, даже если ее границы не уточнены, то есть участок не прошел межевание.
Возможные причины приостановления и отказа в регистрации прав перечислены в статьях 26 и 27 ФЗ № 218. И отсутствие межевания среди этих причин не значится.
Если участок попадает к вам по наследству или в дар, то, пожалуй, не стоит осложнять процесс передачи имущества кадастровыми работами. Вы сможете провести их в любое время после того, как уже станете полноправным собственником. А вот при покупке земли покупатель заинтересован в том, чтобы границы участка были уточнены и нанесены на публичную кадастровую карту до сделки. Так он сможет убедиться, что участок действительно имеет заявленную продавцом площадь и конфигурацию.
На кадастровой карте много ошибок
Изучая публичную кадастровую карту (ПКК), можно заметить, что взаимное расположение некоторых участков на ней не соответствует положению на местности. К примеру, есть два одинаковых двора рядом на одной улице, а на карте один из них «выползает» на дорогу.
Если такие искажения возникают по оплошности работников Росреестра, они должны сами их исправить. Также за исправлением технической ошибки может обратиться владелец участка.
Однако в Росреестре утверждают, что чаще всего участки на кадастровой карте «плывут» из-за ошибок кадастровых инженеров, которые выполняли межевание (закон определяет такое явление как «реестровая ошибка»).
«Обычно в договоре с заказчиком кадастровый инженер указывает, что результатом его работы является межевой план», – говорит и.о. начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по Ростовской области Елена Крупина. – Таким образом он снимает с себя ответственность за то, насколько правильно обозначены координаты участка. Отдал заказчику диск с планом, и все».
По мнению Елены Крупиной, заказчику стоит обговорить с инженером возможности исправления ошибок. По крайней мере попросите инженера при вас сверить указанные в межевом плане координаты с любой электронной картой.
Как возвратить «улетевший» участок?
Если участок уже был однажды неправильно «посажен» на публичную кадастровую карту (ПКК) по ошибочно составленному межевому плану, то границы его нельзя просто так поправить. Нужно выполнить процедуру, изложенную в главе 7 ФЗ № 218 и приказе Минэкономразвития РФ № 943 от 16.12.2015.
Попытаемся пересказать ее кратко и упрощенно. Росреестр после обнаружения реестровой ошибки должен разослать сообщения всем заинтересованным лицам и полгода ждать реакции. Не получив ответа, ведомство вправе самостоятельно «поправить» границы, при условии, что площадь участка изменится не более чем на 5%.
Протокол изменения границ предполагает обоснование. Лучшее обоснование – это новый межевой план вкупе с архивными материалами, позволяющими проследить историю формирования участка.
«Хочу заметить, что новый межевой план нужен не только для обоснования новых границ, но и для загрузки в ЕГРН новых, правильных координат», – уточняет Елена Крупина. – Без проведения кадастровых работ это сделать невозможно.
Новый межевой план может быть подготовлен кадастровым инженером по заказу собственника и направлен в Росреестр. Кроме того, с 2018 года формальную возможность участвовать в исправлении реестровых ошибок получило ФГБУ «Кадастровая палата». Однако механизмы реализации новых полномочий Кадастровой палаты в разработке, поясняет пресс-служба Росреестра.
Обратите внимание на такой тонкий момент: возможно, что вокруг участка есть другие, границы которых также обозначены на ПКК неверно. Тогда в попытках восстановить историческую справедливость можно получить наложение границ соседних участков. В таком случае все усилия пойдут прахом, потому что Росреестр не вправе создавать на ПКК наложения (пункт 20 части 1 статьи 26 ФЗ № 218).
Что делать, если многие участки в квартале на ПКК расположены неверно? Собственникам земли следует знать, что законодательство предусматривает возможность проводить комплексные кадастровые работы, чтобы поправить взаимное расположение нескольких участков. Такие работы могут оплачиваться только за счет бюджетов (см. глава 4.1 ФЗ № 221). Так что если в вашем населенном пункте проблема стоит особенно остро, стоит привлечь к ее решению местные власти.
Как видно, процедура смещения участков на кадастровой карте очень сложна и требует затрат. Окупить вложения практически невозможно, но есть риски усугубить проблему.
Как бороться с наложением?
Сейчас Росрееср не наносит на кадастровую карту участки, если их границы пересекают границы других. Более того, продать или заложить участок с наложением не получится. Однако за прежние годы таких случаев накопилось немало. Как их устранить? Есть два варианта:
1) Если у землевладельцев нет взаимных претензий и они готовы разойтись с миром, то им нужно пройти вышеописанную процедуру. То есть обратиться к кадастровому инженеру, оплатить его работу в отношении обоих участков и подать заявления об исправлении реестровых ошибок. Однако и здесь могут быть проблемы.
«Бывают ситуации, когда собственники участков оплатили работу кадастрового инженера, а тот не сумел обосновать изменение местоположения границ», –рассказывает Елена Крупина. – Такое обоснование необходимо в силу закона и оно должно быть подтверждено документально. Нужно делать запросы в государственный фонд данных, в архивы муниципальных образований и получить все документы, описывающие историю земельного участка».
Этот способ почти не работает на практике. Пункт 4 статьи 61 ФЗ № 218 разрешает Росреестру не вносить исправления, если его служащий посчитает, что могут быть нарушены интересы третьих лиц.
2) Каждый вправе обратиться в суд. Здесь важно правильно сформулировать исковые требования. У адвокатов есть простор для творчества в зависимости от ситуации. Можно просить суд признать уже существующие границы спорных участков неустановленными. Это даст право межевать их «с нуля». Другая тактика – настаивать на признании одного из вариантов межевания.
«В таких случаях в ходе судебных разбирательств, как правило, возникает необходимость в проведении землеустроительной экспертизы», – предупреждает Елена Крупина. Нужно быть готовым к ее оплате.
Виталий Кушнарев: Ростовское кольцо позволит развивать новые территории
Ростовская область, 24 сентября 2024. DON24.RU. Заместитель губернатора Ростовской области – министр транспорта Виталий Кушнарев рассказал о Ростовском транспортном кольце, стратегии развития Приазовья и проекте новой дороги на юг.
ВРЕЗКА: Медиа Группа «РБК Юг и Северный Кавказ» и телеканал «ДОН 24», который входит в состав крупнейшего медиахолдинга Ростовской области АО «Дон-медиа», запустили второй сезон проекта «Взлетная полоса». Он включает в себя серию телевизионных интервью с представителями региональной власти. В рамках проекта зрителям расскажут о точках роста донского региона. Проект выходит на двух площадках: в ростовской студии с гостями общается ведущая телеканала «ДОН 24» Анна Глебова, из краснодарской студии – в эфире ведущий «РБК ТВ Юг» Станислав Бандурка.
Анна Глебова: Один из важнейших проектов региона сегодня – это Ростовское транспортное кольцо, которое включает в себя 110 км дорог. На каком этапе реализации проект находится сейчас?
– Действительно, это один из ключевых элементов транспортной системы Ростовской области. Благодаря своей экономической и социальной значимости проект был поддержан президентом нашей страны Владимиром Путиным. И сейчас его реализация находится, фактически, в завершающей фазе. Выполнены основные элементы этого грандиозного инфраструктурного проекта: построен Северный радиус, завершено строительство обхода города Аксая – это объект протяженностью 35 км и стоимостью 95 млрд руб., который предполагает вывод транзитного транспорта из Ростова-на-Дону.
Сейчас идет строительство Западной хорды. Первый этап в текущем году будет введен в эксплуатацию. Останется последний элемент, который соединит федеральную автомобильную дорогу Р-280 «Новороссия» с федеральной автомобильной дорогой А-135 «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону».
Станислав Бандурка: Если говорить о втором этапе строительства Западной хорды, на каком этапе он находится сейчас?
– Сейчас работаем над ним, планируем его реализовать на концессионной основе. У нас есть концессионер, с которым мы очень плотно работаем. На сегодняшний день получены все заключения – «Росавтодора», Министерства транспорта РФ, Минстроя РФ. Остается на правительственной комиссии решить вопрос об утверждении средств проектного финансирования «Дом.РФ», в сумме 7 млрд руб. По сути, эти средства уже зарезервированы, но финальное решение об их выделении будет рассматриваться на правительственной комиссии РФ. Далее – это финансирование «ВЭБ.РФ» и собственные средства концессионера.
Мы планируем этот объект построить и ввести в эксплуатацию в 2026 году. Это будет четырехполосная дорога первой категории протяженностью 8 км. Там очень сложный участок – предусмотрено два моста протяженностью 1100 м каждый, они очень дорогостоящие и трудоемкие с точки зрения реализации. Но нас это не пугает, есть понимание и по силам и средствам, и по объемам всех необходимых материалов. Все вопросы на уровне региона проработаны и согласованы.
Анна Глебова: Уже очень много сделано, много потрачено сил, средств и времени на реализацию Ростовского кольца. Что мы получим в итоге, каким будет эффект от этого проекта?
– Эффект будет колоссальный, синергетический. В первую очередь это позволит нам развивать новые территории, реализовать проекты комплексного развития. Это увеличивает градостроительный потенциал Ростова-на-Дону и Ростовской области в целом.
Второй момент – это продвинутая транспортная логистика, позволяющая нам вывести транспортные потоки из города, это наша основная задача. И, наконец, мы создаем возможность для хорошей связи с новыми территориями – Донецкой и Луганской народными республиками, Запорожской и Херсонской областями. Интенсивность транспортного потока с учетом развития этих регионов все более возрастает, поэтому для нас это очень важная транспортная артерия, которая позволит обеспечить надежную связь с новыми субъектами.
Ну и, конечно же, важна экологическая составляющая – вывод грузового транспорта из города очень серьезно повлияет на качество жизни и в Ростове-на-Дону, и в ближайших городах и населенных пунктах Ростовской агломерации.
Анна Глебова: Верно ли мы понимаем, что дороги приходят в негодность именно из-за большого количества грузового транспорта и сейчас этот риск удастся снизить?
– Любая дорога служит определенный период времени, имеет нормативный срок эксплуатации. Основной фактор, который способствует сокращению этого срока, – это нагрузка на дорогу. Конечно, грузовики, которые сегодня идут с перегрузом непрерывным потоком, приводят дороги в негодность. Вывод этих дорог за пределы города позволить содержать улично-дорожную сеть в нормативном состоянии. А за деньги, которые ежегодно поступают в наш дорожный фонд, мы будем строить больше дорог соответствующего качества.
Станислав Бандурка: В июне на полях ПМЭФ стало известно, что из Тюмени в Краснодар через Ростовскую область будет построена новая автомагистраль. Что сейчас известно об этом проекте?
– Это масштабный инвестиционный проект федерального уровня, который предполагает строительство федеральной четырехполосной автомобильной дороги от Тюмени до Краснодара. Она пройдет по территории Ростовской области в двух участках: от Каменска до Волгограда и от Волгограда до Краснодара. Общая протяженность участка дороги на территории Ростовской области составит порядка 400 км.
Мы получим хорошую современную трассу первой категории, которая позволит нам развиваться. По оценкам специалистов, прирост ВРП Донского региона составит порядка 105 млрд рублей.
Анна Глебова: Какой объем средств в этом году планируется направить на ремонт существующих автодорог? И какой объем запланирован на 2025–2026 годы, какие основные артерии дорожные будут отремонтированы за этот период?
– В 2024 году на ремонт автомобильных дорог предусмотрено 15 млрд рублей. Из них 3 млрд – это средства федерального бюджета. Что касается перспективного периода, 2025–2026 годов, то на этот период предусмотрены порядка 30 млрд рублей, из них 11 млрд – это средства федерального бюджета.
Естественно, мы будем заканчивать объекты крупной масштабной инфраструктуры, о которой говорили выше. Но, естественно, предусмотрены и новые объекты, это приведение в нормативное состояние участков автомобильных дорог Ростов – Волгодонск, Миллерово – Вешенская, Ростов – Ставрополь. Это те дороги, которые имеют максимальную загрузку по движению и которые требуют особого внимания к себе.
Анна Глебова: В этом году после многолетнего перерыва возобновилось пассажирское судоходство на Дону. Можно ли подвести какие-то промежуточные итоги 2024 года?
– Многие ростовчане помнят еще по детским годам, что в Ростове-на-Дону и в области очень активно использовался речной транспорт. Причем он был не просто прогулочным, туристическим – были регулярные пассажирские маршруты, которыми многие пользовались. И вот спустя 30 лет на Дону мы возрождаем пассажирское судоходство. В 2023 году была создана судоходная пассажирская компания «Дон». За счет средств бюджета приобретены два судна типа «Валдай 45», сегодня они работают по двум направлениям – это Ростов – Азов и Ростов – Багаевская – Семикаракорск.
Эти маршруты оказались востребованными, на сегодняшний день наши «Валдаи» перевезли уже около 16,5 тыс. пассажиров. И в планах, конечно, развитие этой компании. У нас есть намерение приобрести в текущем году судно «Метеор», более вместительное по количеству пассажиров – до 120 мест. Также планируем дальше приобретать «Валдаи». То есть мы будем это направление развивать.
Анна Глебова: В продолжение разговора об экологической составляющей – какие варианты развития экологически чистого транспорта в регионе сегодня являются наиболее перспективными?
– В настоящий момент реализуются два концессионных соглашения – по созданию инфраструктуры городского трамвая в Ростове-на-Дону и в Таганроге, где такой проект уже реализован, мы сейчас находимся на финальной стадии подписания документов о передаче имущества городу. Трамвай в Таганроге уже полномасштабно заработал. Это один из экологичных видов транспорта, и мы это направление не намерены сокращать. И концессия, реализуемая в Ростове, – этому подтверждение.
Еще одно направление развитие экологичного транспорта – электробусы. У нас уже приобретено 40 электробусов, и сегодня их все чаще можно встретить не только в Ростове-на-Дону, но и в других городах области – Таганроге, Волгодонске. И дальше мы будем это направление, безусловно, развивать.
Кроме того, активно развиваем транспорт на газомоторном топливе и инфраструктуру для него. Строятся автоматические газонаполнительные компрессорные станции, сегодня в Ростовской области их уже 60. До конца года будут введены еще две АГНКС. И транспорт, который сегодня приобретается, – это в большинстве своем транспорт на газомоторном топливе, это прописано в условиях наших конкурсов, которые мы проводим на обслуживание городских маршрутов. Такого транспорта будет появляться больше, как более экологичного.
Ответить
Ответить