Ростов-на-Дону, 20 февраля 2018. DON24.RU. «Изменения в кадастровом учете в 2018 году» – популярный запрос в интернет-поисковиках. Многие тематические сайты под таким заголовком пугают посетителей. Будто появились новые ограничения, которые не позволят собственникам распоряжаться участками, если они не прошли межевание. На самом деле закон таких ограничений не вводит, хотя некоторые изменения в кадастровом учете все же есть.

Покупка через нотариуса надежнее

При купле-продаже документы оформляются по прежней схеме. Для регистрации своего права собственности покупатель обязан предоставить в Росреестр: квитанцию об оплате госпошлины, заявление-и договор с продавцом (дарителем).

Бумажные свидетельства о праве собственности на землю не используются. Право собственности и обременения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка из ЕГРН на любой объект недвижимости (свой или чужой) выдается гражданину в течение трех дней после запроса в личном кабинете на сайте Росреестра или через офисы «Мои документы» (МФЦ).

Нотариусы получили прямой доступ к базе ЕГРН, поэтому в момент совершения сделки они могут удостоверить право собственности продавца и установить наложенные на недвижимость обременения. К тому же представленные нотариусом документы для регистрации прав обрабатываются Росреестром в течение одного дня.

Самый недорогой способ оформить сделку – совершить ее в простой письменной форме (без нотариуса) и подать документы для регистрации через МФЦ. Однако этот вариант наиболее уязвимый. Eсли продавец пытается смошенничать и продать недвижимость сразу нескольким покупателям, то регистрацию пройдет только первый договор. Лучше таким образом регистрировать договоры дарения.

Межевать или не межевать?

Законодательство разрешает купить (принять в дар, обменять) землю, даже если ее границы не уточнены, то есть участок не прошел межевание.

Возможные причины приостановления и отказа в регистрации прав перечислены в статьях 26 и 27 ФЗ № 218. И отсутствие межевания среди этих причин не значится.

Если участок попадает к вам по наследству или в дар, то, пожалуй, не стоит осложнять процесс передачи имущества кадастровыми работами. Вы сможете провести их в любое время после того, как уже станете полноправным собственником. А вот при покупке земли покупатель заинтересован в том, чтобы границы участка были уточнены и нанесены на публичную кадастровую карту до сделки. Так он сможет убедиться, что участок действительно имеет заявленную продавцом площадь и конфигурацию.

На кадастровой карте много ошибок

Изучая публичную кадастровую карту (ПКК), можно заметить, что взаимное расположение некоторых участков на ней не соответствует положению на местности. К примеру, есть два одинаковых двора рядом на одной улице, а на карте один из них «выползает» на дорогу.

Если такие искажения возникают по оплошности работников Росреестра, они должны сами их исправить. Также за исправлением технической ошибки может обратиться владелец участка.

Однако в Росреестре утверждают, что чаще всего участки на кадастровой карте «плывут» из-за ошибок кадастровых инженеров, которые выполняли межевание (закон определяет такое явление как «реестровая ошибка»).

«Обычно в договоре с заказчиком кадастровый инженер указывает, что результатом его работы является межевой план», – говорит и.о. начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по Ростовской области Елена Крупина. – Таким образом он снимает с себя ответственность за то, насколько правильно обозначены координаты участка. Отдал заказчику диск с планом,  и все».

По мнению Елены Крупиной, заказчику стоит обговорить с инженером возможности исправления ошибок. По крайней мере попросите инженера при вас сверить указанные в межевом плане координаты с любой электронной картой.

Как возвратить «улетевший» участок?

Если участок уже был однажды неправильно «посажен» на публичную кадастровую карту (ПКК) по ошибочно составленному межевому плану, то границы его нельзя просто так поправить. Нужно выполнить процедуру, изложенную в главе 7 ФЗ № 218 и приказе Минэкономразвития РФ № 943 от 16.12.2015.

Попытаемся пересказать ее кратко и упрощенно. Росреестр после обнаружения реестровой ошибки должен разослать сообщения всем заинтересованным лицам и полгода ждать реакции. Не получив ответа, ведомство вправе самостоятельно «поправить» границы, при условии, что площадь участка изменится не более чем на 5%.

Протокол изменения границ предполагает обоснование. Лучшее обоснование – это новый межевой план вкупе с архивными материалами, позволяющими проследить историю формирования участка.

«Хочу заметить, что новый межевой план нужен не только для обоснования новых границ, но и для загрузки в ЕГРН новых, правильных координат», – уточняет Елена Крупина. – Без проведения кадастровых работ это сделать невозможно.

Новый межевой план может быть подготовлен кадастровым инженером по заказу собственника и направлен в Росреестр. Кроме того, с 2018 года формальную возможность участвовать в исправлении реестровых ошибок получило ФГБУ «Кадастровая палата». Однако механизмы реализации новых полномочий Кадастровой палаты в разработке, поясняет пресс-служба Росреестра.

Обратите внимание на такой тонкий момент: возможно, что вокруг участка есть другие, границы которых также обозначены на ПКК неверно. Тогда в попытках восстановить историческую справедливость можно получить наложение границ соседних участков. В таком случае все усилия пойдут прахом, потому что Росреестр не вправе создавать на ПКК наложения (пункт 20 части 1 статьи 26 ФЗ № 218).

Что делать, если многие участки в квартале на ПКК расположены неверно? Собственникам земли следует знать, что законодательство предусматривает возможность проводить комплексные кадастровые работы, чтобы поправить взаимное расположение нескольких участков. Такие работы могут оплачиваться только за счет бюджетов (см. глава 4.1 ФЗ № 221). Так что если в вашем населенном пункте проблема стоит особенно остро, стоит привлечь к ее решению местные власти.

Как видно, процедура смещения участков на кадастровой карте очень сложна и требует затрат. Окупить вложения практически невозможно, но есть риски усугубить проблему.

Как бороться с наложением?

Сейчас Росрееср не наносит на кадастровую карту участки, если их границы пересекают границы других. Более того, продать или заложить участок с наложением не получится. Однако за прежние годы таких случаев накопилось немало. Как их устранить? Есть два варианта:

1) Если у землевладельцев нет взаимных претензий и они готовы разойтись с миром, то им нужно пройти вышеописанную процедуру. То есть обратиться к кадастровому инженеру, оплатить его работу в отношении обоих участков и подать заявления об исправлении реестровых ошибок. Однако и здесь могут быть проблемы.

«Бывают ситуации, когда собственники участков оплатили работу кадастрового инженера, а тот не сумел обосновать изменение местоположения границ»,  –рассказывает Елена Крупина. – Такое обоснование необходимо в силу закона и оно должно быть подтверждено документально. Нужно делать запросы в государственный фонд данных, в архивы муниципальных образований и получить все документы, описывающие историю земельного участка».

Этот способ почти не работает на практике. Пункт 4 статьи 61 ФЗ № 218 разрешает Росреестру не вносить исправления, если его служащий посчитает, что могут быть нарушены интересы третьих лиц.

2) Каждый вправе обратиться в суд. Здесь важно правильно сформулировать исковые требования. У адвокатов есть простор для творчества в зависимости от ситуации. Можно просить суд признать уже существующие границы спорных участков неустановленными. Это даст право межевать их «с нуля». Другая тактика – настаивать на признании одного из вариантов межевания.

«В таких случаях в ходе судебных разбирательств, как правило, возникает необходимость в проведении землеустроительной экспертизы», – предупреждает Елена Крупина. Нужно быть готовым к ее оплате.