Ростов-на-Дону, 14 марта 2018. Газета «Молот». Вечный вопрос, где лучше жить: в многоквартирном доме или в частном, жители области обычно решают в пользу последнего. По крайней мере, по статистике, индивидуальные застройщики Дона по темпам жилья опережают индустриальных.

Цифры и метры

Эксперты отмечают, что соотношение между вводом частного и многоквартирного жилья в стране – примерно 50 на 50, с небольшими колебаниями от года к году. Причем в регионах картина может быть совсем другой. Так, по данным Росстата, в 2017 году страна выдала 78,6 млн «квадратов». Из них на долю индустриального домостроения пришлось 46 млн кв. м (это больше 890 тысяч квартир). Частники же построили в прошлом году 32,7 млн кв. м, или около 241 тысячи домовладений. Это почти на 3% больше, чем в прошлом году, но всего 41% от общего числа сданного в эксплуатацию жилья.

Однако в Ростовской области застройка частников составила 58,9% от всего введенного жилья. Индивидуальные застройщики сдали 1,3 млн кв. м, индустриальные – 958,2 тыс. кв. м, а всего в 2017 году в регионе было построено более 2,3 млн «квадратов». Если быть точными, то это, как сообщает Ростовстат, 2333,9 тыс. кв. м, а в 2016 году – 2292,4 тыс. кв. м.

Спрос – большой вопрос

Цифры могут ввести нас в радующее заблуждение, что частный дом в Ростовской области по сравнению с квартирами доступен так же, а может быть даже, и более. На деле все совсем не так. Причем касается это и вопросов инфраструктуры, и цен.

Повышенного спроса ни на один сегмент жилой недвижимости в Ростове эксперты не отмечают.

«Сегодня в Ростове роста спроса на жилье, а соответственно, и роста цен на недвижимость нет, – считает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова. – Спрос растет, когда ограничено предложение, а в донской столице и ее окрестностях предложений сейчас очень много. Особенно это касается первичного рынка, который активно развивается. Достаточно много новых проектов – как местных, так и краснодарских и ставропольских застройщиков. Естественно, такое изобилие не способствует росту цен на квартиры».

В результате сдачи в эксплуатацию новых квадратных метров пополняется и вторичный рынок. По данным Галины Пивоваровой, средняя цена предложения на вторичном рынке (то есть цена, за которую ростовчане хотели бы продать квартиру) в IV квартале 2017 года равнялась 60 992 рублям за квадратный метр. А вот средняя стоимость спроса (то есть цена, которую готов выложить покупатель) оказалась гораздо ниже: 53 372 рубля за «квадрат».

Что касается первичного рынка, то цена предложения в конце прошлого года составила 55 372 рубля за квадратный метр. Цену спроса подсчитать эксперт затруднилась, поскольку в IV квартале 2017 года застройщики проводили многочисленные акции, предлагали скидки – словом, планомерно снижали цену.

Частный дом и качество жизни

Застройщик двух коттеджных поселков, директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян охарактеризовал спрос на малоэтажную застройку как средний. Стоимость «квадрата» в этом сегменте определить очень непросто.

«Себестоимость квадратного метра частной застройки – 15–17 тысяч рублей за кв. м. Речь идет о кирпичных домах на ленточном фундаменте, с кровлей из металлочерепицы. Можно найти и дешевле, но в этом случае, скорее всего, дом возведен с отклонениями от строительных норм. Что касается верхней планки, она может стремиться к бесконечности, ведь хорошему, как известно, нет предела. К этой стоимости нужно еще добавить цену на земельный участок. А она в Ростовской области сильно колеблется в зависимости от локации».

По мнению консультанта по маркетингу в сфере девелопмента Александра Жилина, индивидуальные домовладения по месту расположения можно условно разделить на четыре группы. Это частные дома в городе; садовые товарищества; бывшие земли сельхозназначения, которые сегодня активно застраивают; организованные загородные поселки.

«Индивидуальная застройка в городе начала развиваться в 2001–2004 годах, – говорит он. – Тогда же начало входить в моду строительство домов в садовых товариществах. В эти годы участок в СНТ на левом берегу Дона можно было купить за бесценок, иногда просто заплатив долги за собственника, который не знал, как избавиться от такой обузы. Буквально через пару лет за участок здесь уже просили от 300 тысяч до 2 млн рублей. После того как рынок Ростова «переварил» садовые товарищества, возник интерес к переводу земель сельхозназначения в категорию ИЖС. Но все эти варианты не совсем устраивали горожан – проблемы с дорогами, инфраструктурой, транспортной доступностью отбивали у многих желание жить в собственном доме. Одновременно с этим вокруг Ростова и в его черте стали расти загородные концептуальные поселки, которые предлагают удобное расположение, хорошие дороги и общий архитектурный стиль».

Именно такие организованные пространства, убежден эксперт, могут предложить горожанам качественную среду для проживания и ликвидные объекты с минимальным риском потери их стоимости.

Что касается возможности «сменить скворечник на десятом этаже на просторный дом», как это в своих коммерческих предложениях порой позиционируют застройщики загородных поселков, все не так просто. Средняя стоимость квартиры в Ростове колеблется от 2,5 млн до 4 млн рублей. Но в загородном поселке дом дешевле 5 млн рублей найти практически невозможно. При этом Арменак Деланьян отмечает, что на рынке коттеджей высокая конкуренция, потому что предложений много и они очень дифференцированы.

Но перспективы у этого рынка есть, считает эксперт: «В связи с ужесточением Федерального закона №  214-ФЗ на строительном рынке, вероятно, возникнет дефицит предложения в многоквартирных домах, так как большая часть строительных компаний не сможет строить в новых условиях. Поэтому, возможно, потребители будут чаще выбирать между подорожавшими квартирами и небольшим коттеджем».

Поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ выдвигают новые требования к застройщику. Например, он не может одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. Кроме того, закон больше не требует наличия у застройщика определенного размера уставного капитала, зависящего от площади объектов. Вместо него у девелопера должны быть собственные средства – не менее 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке.