Ростовская область, 28 февраля 2020. DON24.RU. Покупатели жилья часто жалуются, что новые дома сдаются с запозданием, а квартирах есть дефекты. И чем крупнее строительная компания, тем больше у нее огрехов. Новоселы хотят найти управу на застройщиков, защитить свои интересы, получить компенсацию. Как это сделать, рассказали адвокат Александр Косихин, специалист по недвижимости Алексей Олейников, финансовый юрист Мучтаба Кулиев и юрист агентства недвижимости Светлана Киреева.

Эксперты выделили три ситуации, когда дольщики страдают и ищут помощи у юристов: несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, другой размер квартиры, дефекты в помещениях.

Затягивают сроки сдачи дома

Алексей Олейников столкнулся с запоздалой сдачей объекта, когда выбирал жилье для себя и еще не занимался недвижимостью профессионально.

«Я рассуждал так, – вспоминает он, – лучше возьму квартиру у крупного застройщика, чтобы он мог со мной рассчитаться в случае просрочки. Как оказалось, не зря. Мой дом сдали на 10 месяцев позже даты, указанной в договоре. Я отсудил 25% стоимости квартиры и получил деньги. А пока дом готовился к сдаче, приходил смотреть квартиру и каждый раз просил представителя строительной компании расписываться в акте осмотра. Оригинал документа оставлял у себя, копию отдавал».

По словам Олейникова, застройщики манипулируют со сроками. Чтобы люди думали, что новоселье скоро, они говорят в рекламе о «сдаче дома», фактическая передача ключей происходит на несколько месяцев позже.

Другая крайность – дольщикам отдают ключи, чтобы они не беспокоились. Принять квартиры люди могут, а зарегистрировать право собственности – нет, ведь дом еще не готов и не поставлен на кадастровый учет.

Многие покупатели не читают договор, а там должны быть две даты, срок сдачи дома и выдачи ключей. При их нарушении можно требовать неустойку.

Заставляют отказываться от претензий

Встречаются недобросовестные застройщики, которые не только запаздывают со сдачей домов, но и заставляют дольщиков подписывать отказ от требования неустойки и подтверждение отсутствия претензий. 

По наблюдениям Светланы Киреевой, человеку дают большое количество документов и торопят. Покупатель все подписывает не глядя.

«При заключении договора долевого участия не нужно спешить, – предупреждает Мучтаба Кулиев. – Прежде чем ставить подпись, прочитайте хотя бы разделы об ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи дома».

Как рассказывает Олейников, почти все застройщики на месяц-другой запаздывают. Требовать неустойку и судиться имеет смысл, если сдача дома затянулась на три-четыре месяца.

При затягивании сроков на месяц проще самому рассчитать неустойку по формуле: 1/150 ставки рефинансирования от стоимости жилья. При стоимости квартиры в 2 млн рублей неустойка составит 25 тысяч рублей за месяц просрочки. Все это надо подать в письменном виде в строительную компанию и предложить на эти деньги, например, поставить хорошую входную дверь или сделать электроразводку. Обычно у застройщика есть материалы, и он соглашается.

Платят неустойку за каждый день просрочки

Адвокат Александр Косихин выиграл в конце прошлого года два дела, связанных с истребованием неустойки у застройщиков. Конечно, когда дело доходит до найма адвоката и суда, пострадавшему хочется получить с ответчика как можно большую сумму.

Для этого используются закон «О защите прав потребителей» и постановления Верховного суда РФ о правоприменительной практике. По закону в случае нарушения установленных сроков работ или оказания услуг исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% от общей цены заказа.

Косихин продемонстрировал пример расчета. Если квартира стоит миллион рублей, теоретически неустойка за нарушение прав потребителей и 100 дней просрочки составит три миллиона. Столько взыскать, правда, не получится, потому что сумма превышает стоимость работ. Вдобавок исковые требования необходимо самому снижать до разумных пределов.

Суды охотно становятся на сторону потребителей, удовлетворяется примерно 20% от стоимости иска. Если истец оценил свои требования в миллион рублей, удастся взыскать двести тысяч рублей. Пока дом не сдан, обращаться в суд можно неоднократно.

Суды уменьшают размер неустойки

Эксперты не советуют успокаиваться после ввода дома в эксплуатацию. Другие сюрпризы могут поджидать новосела во время сдачи-приемки квартиры, например не тот размер комнат.

«Обычно договором предусмотрена погрешность площади квартиры в сторону уменьшения или увеличения, а также дальнейшие действия сторон, – поясняет Мучтаба Кулиев. – При существенных нарушениях пишите претензию или обращайтесь в суд».

«Зачастую, когда дольщик отказывается принимать квартиру, застройщик составляет акт в одностороннем порядке и может там написать что угодно. На самом деле для защиты своих прав нужно принять объект, указав в акте все недостатки», – предупредила Светлана Киреева.

«Чтобы взыскать, помимо неустойки, штраф в размере 50% от нее, надо направить застройщику письменную претензию о добровольной выплате. В случае отказа суд взыщет еще и штраф», – продолжила Киреева.

Она также заметила, что важно не ошибиться с выбором суда. Судья имеет право уменьшать размер неустойки, поэтому следует изучить последние решения судов, чтобы понять, куда обращаться. Подать иск дольщик может по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика.

Не стоит злоупотреблять своим правом

Алексей Олейников, хотя и отсудил у застройщика 25% стоимости квартиры, ждал эти деньги год. По его словам, новоселу, который радостно думает, что получит крупную сумму, надо понимать, что исковые требования удовлетворяются не сразу.

Совсем не плох другой сценарий. Посчитать стоимость всех дефектов в квартире, сравнить с суммой, которую можно взыскать через суд, и отнести оба расчета застройщику, предложив ему устранить недостатки за свой счет.

Строительные компании просто так не сдаются. Их юристы будут говорить в суде, что дольщик умышленно не принимает квартиру, потому что хочет взыскать неустойку. Если это будет доказано, дольщику придется отвечать за злоупотребление правом.

В многоквартирном доме обычно пострадавший не одинок, поэтому покупателям лучше объединяться и вместе требовать неустойку.

Самое худшее – когда срок сдачи дома затягивается более чем на полгода. По закону объект автоматически попадает в реестр проблемных, дольщики признаются обманутыми.

Им уже не до взыскания неустойки, лишь бы хоть как-то получить свои квадратные метры. Государство пытается решать эту проблему, и все равно некоторые люди ждут новоселья уже по 10–15 лет.

Чтобы не попадать ни в одну из перечисленных ситуаций, надо покупать квартиру на вторичном рынке или же в новом доме, который уже сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет.