Ростов-на-Дону, 29 ноября 2019. DON24.RU. Покупка квартиры в строящемся доме более выгодна, чем на вторичном рынке, если смотреть только на цену, и более рискованна, потому что не знаешь, что получишь и когда. Сюрпризы всплывают сразу или потом. В одном  WhatsApp-чате недавно спрашивали, где найти специалиста, чтобы вместе осмотреть комнаты. Новосел заподозрил, что жилплощадь на один квадратный метр меньше обещанной. Участники переписки не удивились заданной теме и подтвердили, что чем крупнее застройщик, как в данном случае, тем больше у него «косяков».

Сейчас, в конце года, по традиции дома массово сдаются  в эксплуатацию. Люди получают ключи и пытаются понять, что именно они купили.

Корреспондент «ДОН 24» расспросил экспертов по недвижимости, к чему же надо быть готовым при покупке квартиры на первичном рынке.

Непризнанные долгострои

Владелец агентства недвижимости Алексей Олейников насчитал в Ростове полтора десятка объектов, сдача которых затянулась и на год, и на два. Их нет в списках проблемных домов. Квартиры в них продаются, и Росреестр зарегистрирует сделку как законную, будь то долевое строительство или уступка права собственности.

Как объяснил Олейников, в прежней версии Федерального закона № 214 о долевом строительстве была лазейка, которой пользовались застройщики. Чтобы здание не попало в список проблемных, надо было раз в девять месяцев демонстрировать хоть какую-то активность на площадке.

В последней редакции закона этот пробел устранили. Теперь объект автоматически попадает в список проблемных, если сроки завершения очередного этапа работ нарушены более чем на шесть месяцев. А гражданам уже не надо собирать документы, как раньше, и доказывать, что они приобрели квартиру в проблемном доме.

Жадные застройщики

Следующая проблема – дома, возведенные экономными застройщиками. Готовые многоэтажки интересны многим людям, потому что не надо волноваться по поводу их сдачи. Квартиры в них могут быть даже дешевыми, и именно это должно насторожить новоселов.

В одном из домов в центре Ростова, например, нет горячей воды и тепла. Он вводился в эксплуатацию без подведения этих коммуникаций. Дом принадлежит ЖСК (жилищно-строительный кооператив), у которого огромные долги, и ростовчанин, купивший дешево квартиру, может быть поставлен перед фактом, что надо будет погасить долг кооператива в виде пая.

Застройщик другого дома в центре города сделал индивидуальное отопление в каждой квартире, но не заключил договор с газовиками. Прошел год, а в квартирах по-прежнему нет горячей воды и отопления. Люди пользуются электрообогревателями и переплачивают.

Лишние этажи

Еще одна опасность – возведенный дом совсем не тот, что в документах. По словам Олейникова, надо проверять на сайте Росреестра, что за земельный участок по данному адресу,  выделен ли он под многоквартирную застройку или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Ранее некоторые компании брали участки под ИЖС и фактически строили не три, а пять, девять и даже 18 этажей. Это позволяло избежать дополнительной госэкспертизы на соответствие дома проектной декларации. Интерес застройщиков к таким приключениям снизился после того, как в Сочи было выявлено более 600 домов с лишними этажами и виновных наказали.

А вот такую историю невозможно предугадать. В СЖМ есть дом, который начали строить в 2016 году и обещали сдать в конце 2018-го. Документы были в порядке, Росреестр все одобрил. Летом 2017 года прокуратура обнаружила несоответствие подписей и вменила компании фальсификацию разрешения на строительство. Суд отозвал разрешение, но отказался вызвать для дачи показаний чиновника, подписавшего этот  документ. Сейчас стройка заморожена, есть пострадавшие дольщики.

Риски новосела

Юрист Мучтаба Кулиев считает, что главный риск при покупке новой квартиры в том, что неизвестно, достроят дом или нет. Компания может быть с положительной историей, но в силу финансовых трудностей, внешних обстоятельств у нее может не оказаться возможности выполнить договорные обязательства.

Причин может быть несколько: удорожание строительных материалов, судебные тяжбы, требования фискальных органов, отказ в кредитовании, банкротство банка, обслуживавшего строительную компанию, банкротство самого застройщика и многое другое.

Для защиты дольщиков минувшим летом был изменен Федеральный закон № 214. Теперь застройщик обязан открыть эскроу-счет в кредитной организации и аккумулировать на нем привлеченные средства граждан. Воспользоваться ими он вправе после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, деньги участников долевого строительства теперь защищены, их можно вернуть, если объект заморожен.

Сигналы опасности

Прежде чем приобретать квартиру и выбирать застройщика, рекомендует Мучтаба Кулиев, стоит почитать в интернете отзывы и посмотреть историю сданных им объектов.
Далее нужно выяснить, оформлено ли разрешение на земельный участок, на какой срок оно выдано и действительно ли на данный момент, соответствует ли объект Федеральному закону № 214 о долевом строительстве. Важно узнать, каково финансовое положение компании и сколько договоров с гражданами уже заключено.

«Не советую приобретать квартиры в ЖСК, потому что здесь чаще всего бывают злоупотребления», – уточнил Кулиев.

«Считаю, что надо дождаться сдачи дома, – добавил Алексей Олейников. – Лучше немного переплатить, зато у вас будет больший выбор в этажах, планировках и меньше переживаний по поводу того, сдадут или не сдадут дом в срок».

Каникулы дольщика

Будущее новоселье может сорваться и по вине покупателя, если он не рассчитал свои финансовые силы или же внешние обстоятельства оказались сильнее. Тогда квартиру придется продать или же воспользоваться ипотечными каникулами. Так называется льготный период, в течение которого можно совсем не платить или уменьшить сумму.

Адвокат Евгений Фролов рассказал, что в его практике был случай, когда банк отказал клиенту в предоставлении ипотечных каникул, потому что ранее производилась реструктуризация долга. Такой отказ незаконный и оспаривается в суде. Дается, правда, льготный период лишь раз в течение срока действия договора. Вдобавок у заемщика должны быть веские причины: потеря работы, инвалидность, болезнь, ребенок-инвалид.

Эксперт в банковской сфера Лариса Сулацкая подчеркнула, что ипотечные каникулы не избавляют от кредита и не уменьшают сумму долга.

Юрист Инна Чемеркина добавляет, что надо с умом использовать материнский капитал при покупке квартиры. Если супруги надумают разводиться, то в этом случае они не смогут поделить имущество поровну и надо будет обязательно выделить долю детей.