С 1 июля в России заработали поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках. Эксперты опасаются, что цены на ростовском рынке жилье начнут расти.

Согласно новым поправкам ужесточаются требования к строительным компаниям и начинается переход к расчету по эскроу -счетам. Теперь застройщики не смогут напрямую продавать квартиры в строящихся домах. Им придется открывать специальный счет в банке, куда будут поступать деньги от дольщиков. При этом застройщик не сможет получить эти средства, пока не сдаст дом. Другими словами, теперь стройка ложиться исключительно на плечи инвестора. Если застройщик обанкротится, то покупатели смогут вернуть деньги. Также новые поправки в закон предусматривают гарантии дольщикам, если разорится банк, в котором накапливались деньги за жилье. В этом случае участники долевого строительства могут рассчитывать на возмещение от «Агентства по страхованию вкладов» (АСВ) в сумме до 10 млн руб.

Застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, должны будут в течение двух месяцев открыть специальный счет в банке. Те, у кого еще нет разрешения смогут перейти на модель эскроу при привлечении средств дольщиков до 1 июля 2019 года.

Как пояснил «Молоту» финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников, все законодательные инициативы, касающиеся отказа от схемы привлечения средств дольщиков для строительства жилья в пользу проектного финансирования, направлены на перенос характерных рисков с потребителей на банки - покупку квартиры на ранней стадии строительства дома по всем признакам можно отнести к инвестиционному проекту. Всякое подобное вложение денег требует качественной оценки рисков, и тех, кто может ее провести, называют «квалифицированными инвесторами». Застройщики выкладывают в публичный доступ исчерпывающее количество информации для такой оценки: проектные декларации каждого объекта, свой финансовый баланс и т.д. Однако, как показала практика, не все дольщики эти документы читают, а если и читают, то их содержание мало влияет на выбор объекта. Таким образом, дольщики в основном оставались неквалифицированными инвесторами, но поскольку вопрос обеспечения жильем имеет высокую социальную важность, компенсировать потери граждан от их неудачных вложений приходилось государству за счет бюджетных средств. И хотя, по данным Росстата, количество проблемных объектов с 2000 года постоянно снижалось, в целом понятно желание государства сделать рынок первичного жилья еще более цивилизованным и безопасным.

«Теперь надежность застройщиков и оценку качества их проектов будут анализировать банки. Они же будут финансировать строительство объектов, контролировать расходы застройщиков и держать деньги покупателей на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию. Это действительно эффективная мера с точки зрения снятия рисков с покупателей квартир», — комментирует Дмитрий Трубников.

Однако за дополнительную безопасность придется платить, считает эксперт. Например, раньше застройщику было очень важно привлечь средства на ранней стадии строительства дома, поэтому «на котловане» квартира обходилась покупателю примерно на 20-25% дешевле, чем такая же, но в готовом доме. Это была своеобразная «премия за риск».

«В условиях, когда банки обеспечивают финансирование всех работ, предоставлять такую скидку, да и вообще продавать квартиры «на котловане», не имеет смысла. Представляется, что в результате квартиры будут выводиться на рынок не ранее, чем за пять месяцев до ввода дома в эксплуатацию, а среднерыночная стоимость квадратного метра вырастет на 10% с конца 2019 года», — добавляет Дмитрий Трубников.

Кроме того, по-прежнему пока не снято опасение, что банки, уполномоченные выдавать кредиты застройщикам, не смогут финансировать строительную отрасль в том же объеме. В этом случае предложение на рынке сократится и рост цен продолжится, уверен эксперт.

«Гражданам остается совсем немного времени для того, чтобы купить квартиру, если они в принципе собирались это сделать, по старым ценам и правилам. Сейчас в большинстве крупных городов, в том числе таких, как Ростов-на-Дону, предложения на рынке очень много, в том числе и на ранних стадиях строительства, а ставки по ипотеке как никогда низкие. Это значит, что есть шанс заключить очень хорошую сделку, — считает Дмитрий Трубников.

Что касается банковского сектора, то по словам его представителей, кредитные организации к дополнительной работе из-за введения нового закона готовы. Однако они не берутся прогнозировать, как это скажется на ценах и уровне предложения жилья в новостройках.

«Наш банк уже включен в список уполномоченных банков для работы в рамках нового 214-ФЗ и планирует активно заниматься и банковским сопровождением счетов застройщиков, и финансированием жилых проектов. Мы активно готовимся к изменениям законодательства: меняем продуктовую линейку как в части обслуживания, так и в части финансирования и аккредитации застройщиков, усиливаем компетенцию по экспертизе строительных проектов», — рассказывает заместитель руководителя департамента по работе с клиентами корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» Екатерина Чиркова.

Еще одно важное изменения закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривают определенные послабления для застройщиков, реализующих проекты комплексной застройки. Они освобождаются от принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство».