Ростов-на-Дону, 7 марта 2018. DON24.RU. В 2018 году в Ростовской области может произойти снижение объемов жилищного строительства, но это вряд ли можно расценивать как негативную тенденцию. Объемы уже построенного многоэтажного жилья, прежде всего в областном центре, таковы, что сегодня требуется детально проанализировать дальнейшие перспективы развития этого рынка. По оценке экспертов, покупатели будут предъявлять все более значительный спрос на малоэтажную застройку, которая способна обеспечивать более высокое качество жизни.

По данным Ростовстата, в прошлом году в Ростовской области было построено 2,334 млн кв. м жилья, или на 1,8% больше, чем в 2016 году. В Ростове-на-Дону было сдано 1,119 млн «квадратов» – на 0,5% больше, чем годом ранее. Динамика невысокая, но вполне убедительная, если вспомнить, что в целом по стране жилищное строительство в прошлом году упало на 3,1%.

Прогноз на текущий год пока не представлен – как сообщил на недавней пресс-конференции глава министерства строительства Ростовской области Николай Безуглов, планы по вводу жилья еще не утверждены, а итоговый результат может оказаться меньше, чем в 2017 году. Основных причин две: ожидаемое с 1 марта завершение «дачной амнистии» (хотя на днях в Госдуму был внесен законопроект о ее продлении еще на два года) и ужесточение требований к застройщикам. Теперь строительные организации обязаны иметь уставный капитал в размере не менее 10% от необходимых затрат на строительство, а также должны перечислять 1,2% от каждого заключенного договора долевого участия в компенсационный фонд на случай достройки проблемных объектов.

Среди застройщиков рынок новостроек в Ростове-на-Дону давно принято сравнивать с соседним Краснодаром, где жилья еще несколько лет назад сдавалось значительно больше и в абсолютных, и в удельных (на душу населения) показателях. Однако теперь контраст между двумя крупнейшими городами юга России не настолько явный, как еще в начале десятилетия. Благодаря ряду крупных проектов и введению в оборот новых крупных участков под застройку за последнее время Ростову практически удалось выйти на показатель сдачи жилья 1 кв. м в год на человека, а стоимость жилья заметно снизилась. С этой точки зрения возможное сокращение объемов ввода может стать болезненным для рынка и потянуть цены вверх.

С другой стороны, все большего внимания требуют такие аспекты расширения массового строительства, как качество городской среды и соотношение между предложением и платежеспособным спросом.

«Не думаю, что сейчас надо во что бы то ни стало бороться за рост объемов строительства, поскольку рынок перенасыщен, – говорит известный ростовский архитектор и урбанист, профессор ИАрхИ ЮФУ Сергей Алексеев. – В районе за Комсомольской площадью, где я живу, по моим наблюдениям, сейчас строится одиннадцать 18–24-этажных зданий, они будут введены в строй уже в нынешнем году. Недавно я узнал, что неподалеку, ниже РГУПСа, планируется построить еще девять 24-этажных домов. Итого – 20 огромных зданий на сравнительно небольшом участке, и такая ситуация не только в одном отдельном районе. На мой взгляд, это симптомы перепроизводства «метров квадратных», особенно если учесть темпы работ: строительство идет каждый день, даже 1 января. Но бума продаж нет: большие объемы построенного жилья стоят в надежде на то, что когда-нибудь это жилье будет куплено».

При этом эксперт обращает внимание на структуру предложения высотного жилья, в котором значительную долю занимают малогабаритные квартиры-студии, тогда как в Европе нормой обеспеченности жильем считается 40 «квадратов» на человека. Застройщики объясняют акцент на таких квартирах тем, что в условиях снижения покупательной способности это способ поддержать спрос, однако есть и альтернативное решение – развитие мало- и среднеэтажной застройки. В целом по Ростовской области в прошлом году на индивидуальное строительство пришлось почти 59% введенного жилья, хотя в Ростове-на-Дону его доля составила лишь 40,6%, а объемы высотного строительства выросли более чем на 6%. Ужесточение требований к застройщикам, чреватое уходом ряда компаний с рынка, может изменить это соотношение.

«Кризис на рынке высотного строительства неизбежен, особенно при слабом состоянии инфраструктуры: например, по оси «север – юг» промзона по-прежнему рассекает Ростов на несколько частей, новых инфраструктурных связей не появляется, хотя потребность в них постоянно растет», – считает Сергей Алексеев. По его мнению, выходом из кризиса будет именно переход к иным формам жилья с уплотнением застройки при одновременном снижении этажности.

«В любой кризисной ситуации спасают именно малые формы строительства, – напоминает эксперт. – При социализме существовал термин «выморочная застройка», то есть участки с индивидуальным жильем, на которых планировалось в перспективе построить коллективное жилище. Но сейчас на этих землях в Ростове идет совершенно иной процесс: на участках старой малоэтажной застройки строятся двух- и трехэтажные особняки для последующей продажи. Их хорошо покупают, это уже целый бизнес: состоятельные покупатели больше не хотят жить в высотных многоквартирных домах. Понятно, почему город идет навстречу мегапроектам – они приносят деньги в бюджет. Но есть и другие, не менее важные задачи: например, благоустройство Зеленого острова, рядом с которым сейчас строится большой жилой район».