Налоги на недвижимость в 2018 году будут начислять по новой схеме. Пока не во всей стране, а только в пилотных регионах. Среди них оказалась Ростовская область. Основой для начислений станет кадастровая стоимость (раньше использовалась инвентаризационная, и она почти всегда оказывалась меньше).

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости?

Кадастровую стоимость рассчитывали оценщики по заказу регионального министерства имущества. К началу года данные передали в Росреестр, и теперь они есть в открытом доступе на сайте ведомства. Чтобы узнать кадастровую стоимость своей квартиры, нужно перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».

Лучше воспользоваться поиском по кадастровому номеру. Ввод почтового адреса не всегда дает корректный результат.

Как она связана с рыночной ценой?

Кадастровая стоимость (КС) является хорошим ориентиром, если вы не знаете, сколько просить с покупателя за свою недвижимость. Не стоит продавать дом или квартиру дешевле этой суммы. Впрочем, этот совет работает не всегда.

«Практика определения кадастровой стоимости пока несовершенна, да и само понятие кадастровой стоимости в нормативных актах размыто, – рассказывает председатель Ростовского регионального отделения Российского общества оценщиков Роман Бабенко. – Был у меня в практике такой пример: участки для строительства домов находятся между трассой и водоемом. Рыночная стоимость земли возле водоема несколько выше, потому что там приятный пейзаж и свежий воздух, а возле трассы – ниже, из-за шума и выхлопных газов. Но по кадастровой стоимости все получалось наоборот».

«Кадастровая стоимость рассчитывается, чтобы иметь заранее известную базу для уплаты налогов на землю и имущество, – продолжает эксперт. – В мировой практике есть примеры, когда кадастровая стоимость составляет примерно 70% от рыночный. Это – разумный минимум. Банк должен быть рад взять недвижимость в залог по такой цене. В теории разработан механизм определения максимальной кадастровой стоимости, государство обязуется выкупить землю за эту сумму по желанию владельца. Но в нашем законодательстве это не предусмотрено».

Появление в публичном доступе информации о кадастровой стоимости могло бы упорядочить рынок недвижимости и сделать ценообразование более предсказуемым. Однако пока этого не произошло, считает Роман Бабенко. При формировании кадастровой стоимости некоторые объекты, по его мнению, были переоценены. Продавцы делают скидку от КС, считая, что отдают недвижимость даром. Покупатели же недоумевают, откуда взялась такая высокая цена в населенных пунктах, где нет ни работы, ни социальной инфраструктуры.

КС влияет на размер налога

От кадастровой стоимости рассчитываются налоги на имущество и землю. Муниципальные власти устанавливают коэффициенты, на которые нужно умножить КС, чтобы получить размер налога за год. Во многих населенных пунктах области ставка по земельному налогу равна одной десятой процента. То есть каждый год владелец участка платит одну тысячную от КС.

В Ростове-на-Дону шкала налога прогрессивная: чем дороже имущество, тем выше ставка (от 0,1 до 0,3%).

Подробности можно посмотреть в специальном справочнике на сайте Федеральной налоговой службы. Для расчета земельного налога и налога на имущество физлиц с учетом льгот и долей владения можно использовать онлайн-калькулятор. Однако на день публикации этого текста он еще не обновился и не умел автоматически подставлять кадастровую стоимость (по умолчанию используется инвентаризационная).

Некоторые собственники готовы спорить

Кадастровая стоимость могла оказаться выше инвентаризационной в десятки раз. Соответственно вырастут и налоговые платежи. Не всех собственников это устраивает, и они пытаются оспорить размер КС.

«Для этого есть два пути, – рассказывает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Ростовской области Елена Крупина, – через суд и посредством специальной комиссии при Росреестре».

Физлица могут воспользоваться любым вариантом на свое усмотрение, а организации по закону обязаны сначала испробовать досудебный вариант.

С начала этого года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 12 обращений. В прошлом году их было 381, удовлетворены заявки по 61 объекту (суммарно их КС была снижена на 2,7 млрд рублей).

Аналогичные споры рассматриваются и в судах Ростовской области. К примеру, за шесть месяцев прошлого года было принято 393 иска, 388 из них удовлетворены.

Цифры эти выглядят мизерными по сравнению с общим количеством учтенных в Ростовской области объектов, их почти 6,5 млн.

Когда стоит настаивать на пересчете?

Браться за пересмотр кадастровой стоимости стоит в том случае, если она явно выше рыночной и при этом налог получается непомерный.

В прошлом году один садовод добился в комиссии снижения кадастровой стоимости земли почти на 60%, с 316 тысяч до 126,9 тысячи рублей. Можно посчитать, что экономия на налоге при ставке 0,1 составит всего 190 рублей в год.

Другое дело – предприятие, которое снизило кадастровую стоимость своего имущества с 5,4 до 1,1 млн рублей. Ставки для таких налогоплательщиков могут достигать 2% процентов. Соответственно, потенциальная экономия – 86 тысяч рублей.

Имейте в виду, что сама процедура пересмотра КС потребует времени и средств.

«Для начала нужно запросить из министерства имущества сведения, на основании которых был произведен расчет кадастровой стоимости, – рассказывает Елена Крупина. – Изучив эти данные, можно сделать вывод, что именно оспаривать. Возможно, недостоверными были сведения, которые использовались для расчета. Тогда нужно будет представить комиссии документы, которые корректируют эти сведения. Другой вариант – доказать, что рассчитанная кадастровая стоимость превысила рыночную. Тогда нужно будет представить отчет независимого оценщика.

Надо отметить, что работа оценщиков подвергается в комиссии тщательному рассмотрению. Многие отказы обосновываются тем, что оценщики, по мнению членов комиссии, нарушают методику расчетов.

Порядок работы комиссии и полный список необходимых документов утвержден приказом Министерства экономического развития РФ.

Зачем считали кадастровую стоимость?

Расчет налогов от кадастровой стоимости позволит увеличить поступления в местные бюджеты, считают многие эксперты.

Налог на имущество организаций поступает в региональный бюджет. В казне Ростовской области за 2017 год доходы по этой строке составили 14,8 млрд рублей, в 2018-м планируется собрать 16,9 млрд (общие доходы бюджета – 154,5 млрд).

В бюджеты муниципалитетов попадают налог на имущество физлиц и земельный налог. К примеру, в доходах Ростова-на-Дону они составляют 0,5 млрд и 2,6 млрд соответственно. Это весомая доля городской казны, которая в этом году имеет доходную часть в размере 13 млрд рублей.